Cuánto préstamo puedes pagar: la regla del ingreso que usan los bancos (DTI)

Antes de mirar tu puntaje, el prestamista hace una división. Suma lo que pagas cada mes en deudas, lo divide entre lo que ganas al mes antes de impuestos, y el porcentaje que sale decide si te aprueba, cuánto y a qué tasa. Se llama relación deuda-ingreso, DTI por sus siglas en inglés, y es la cifra más útil que puedes calcular tú mismo antes de pedir cualquier préstamo. Porque si el banco va a hacer esa cuenta, mejor que la hagas tú primero.

Cómo se calcula

DTI = pagos mensuales de deuda ÷ ingreso bruto mensual × 100.

En los pagos de deuda entran: renta o hipoteca, cuota del auto, préstamos estudiantiles, préstamos personales, el pago mínimo de cada tarjeta (no el saldo, el mínimo) y pensiones alimenticias si las pagas. No entran: luz, teléfono, seguro del auto, comida, gasolina, guardería. Para el banco esas cosas no son deuda, aunque para tu presupuesto sean igual de obligatorias; ya volveremos a eso.

En el ingreso entra lo bruto: el sueldo antes de retenciones, más ingresos de un segundo trabajo, propinas declaradas, pensión que recibes, renta de una propiedad. Si eres independiente, el prestamista toma la media de lo declarado en los últimos dos años de impuestos, no lo que facturaste el mes pasado.

Los umbrales que usan

• Por debajo del 36%: la zona cómoda. Aprobación fácil y acceso a las mejores tasas, si el puntaje acompaña.
• Del 36% al 43%: todavía se aprueba en la mayoría de préstamos personales y de auto, a veces con tasa más alta. El 43% es el tope clásico de las hipotecas "calificadas".
• Del 43% al 50%: algunos prestamistas de préstamos personales llegan hasta aquí, cobrando más. Por encima del 50%, casi nadie.

Para hipotecas hay una segunda regla: la cuota de la vivienda sola (capital, interés, impuestos y seguro) no debería pasar del 28% del ingreso bruto. Es la "regla 28/36".

Por qué tu regla debería ser más estricta que la del banco

El banco usa tu ingreso bruto, pero tú pagas las cuotas con el neto. Con $5,000 brutos, después de impuestos y deducciones te quedan quizá $3,900. Un DTI del 36% sobre bruto son $1,800 de deuda, que es el 46% de lo que ves en la cuenta. Y de los otros $2,100 tienen que salir renta (si no la contaste como deuda), comida, luz, teléfono, transporte, seguro y lo que mandas a casa. En la práctica, muchas familias que el banco aprueba "cómodamente" al 36% viven apretadas.

Una regla más honesta para tu bolsillo: calcula el DTI sobre el ingreso neto y mantenlo por debajo del 30%, contando la renta. Si un préstamo nuevo te saca de ahí, el problema no es que el banco te lo niegue; es que te lo apruebe.

Cómo bajar el DTI antes de pedir

1. Liquida la deuda pequeña con cuota alta. Un préstamo de $900 con cuota de $150 pesa en el DTI tanto como uno de $9,000 con esa misma cuota. Pagarlo entero antes de solicitar libera $150 de margen.
2. Baja los mínimos de tarjeta. El banco cuenta el mínimo, que es más o menos el 2% o 3% del saldo. Pagar $1,000 de saldo reduce el mínimo unos $25 al mes.
3. Suma ingresos demostrables. Un segundo trabajo cuenta si llevas tiempo en él (muchos piden un año o dos de historial) y si está documentado. Los ingresos en efectivo no declarados no existen para el prestamista.
4. Pide con un co-solicitante. Se suman sus ingresos y sus deudas. Ayuda cuando la otra persona tiene ingreso y poca deuda; perjudica si es al revés.
5. No alargues el plazo solo para que entre. Funciona, pero ya viste lo que cuesta.

Con ITIN o sin Seguro Social

Los prestamistas que aceptan ITIN aplican la misma regla del 36% al 43%. La diferencia está en demostrar el ingreso: sin W-2, el camino es el 1040 presentado con ITIN de los últimos uno o dos años y estados de cuenta con depósitos regulares. Quien cobra en efectivo y no declara tiene, a ojos del banco, ingreso cero y un DTI infinito. Declarar con ITIN cada año es también la forma de que esa división te salga bien el día que necesites un préstamo.